Pierwotny czy wtórny?

Szukający mieszkania do zakupu podejmują decyzję o wyborze rynku pomiędzy pierwotnym a wtórnym. Duża część osób decyduje się na mieszkania używane, ponieważ wydaje im się to wciąż lepszą i bezpieczniejszą opcją niż kupno od dewelopera jeszcze na wczesnym etapie budowy, często dopiero dziurę w ziemi.

Trudno jest ocenić, który rynek jest bezpieczniejszy, pierwotny czy wtórny.

Skala zagrożeń jest podobna na rynku pierwotnym i wtórnym. To, że nie ma w 100% pewnego patentu na bezpieczną transakcję nieruchomościową, nie oznacza wcale, że kupujący nie jest w stanie zmniejszyć zagrożenia związanego z zakupem swojej nieruchomości. Pytanie tylko, w jaki sposób ma to zrobić?

Na rynku wtórnym nabywca musi i powinien dokładnie przestudiować zapisy wszystkich działów księgi wieczystej w celu zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli księga wieczysta jest "czysta", czyli nie zawiera żadnych wpisów, sytuacja wydaje się jasna i teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie do zawarcia transakcji. Faktycznie jednak może ona nie zawierać wszystkich aktualnych informacji, gdyż może się zdarzyć, że nie wszystkie zdarzenia prawne zostały w niej ujawnione. Często właściciele obecnej nieruchomości nie uaktualnili swoich ksiąg.

Chcesz bezpiecznie przenieść własności nieruchomości? Podpisz umowę jej kupna - sprzedaży notarialnie. Ta czynność powinna wystarczyć do eliminacji wszelkiego ryzyka kupna mieszkania. Kancelaria notarialna pobiera swoją taksę nie tylko za sporządzenie samej umowy przeniesienia nieruchomości na nowego właściciela, ale także, za dokładne prześwietlenie jej dokumentacji, a następnie zreferowanie wniosków stronom transakcji, i w końcu zapisanie ich w treści umowy, jeśli ta dojdzie do skutku. Dlatego każdy nowy nabywca nieruchomości powinien przy kupnie mieszkania z ryku wtórnego skupić się przede wszystkim na wyborze jak najbardziej renomowanej kancelarii notarialnej, a następnie na dokładnej weryfikacji osoby sprzedającej przedmiotowe lokum jako jego prawowitego właściciela.

Co z rynkiem pierwotnym?

Z kolei na rynku pierwotnym interesy nabywcy mieszkania czy domu jednorodzinnego chroni tzw. ustawa deweloperska. Na dzień dzisiejszy sytuacje popadających w tarapaty klientów deweloperskich biur sprzedaży należą do absolutnej rzadkości, a niesolidne czy wręcz nieuczciwe firmy deweloperskie to bardzo wąski, wręcz trudno dostrzegalny margines branży. Główna w tym zasługa wyżej wspomnianych obowiązujących przepisów, ale także bardzo dużego skoku cywilizacyjnego pierwotnego rynku nieruchomości, jaki nastąpił w ostatniej dekadzie po załamaniu pamiętnego boomu z lat 2006-2008. Obecne prawdopodobieństwo utraty środków wpłaconych deweloperowi tytułem nabycia mieszkania można wiec uznać za nieskończenie małe, choć niestety wciąż nie zerowe.

Ustawa deweloperska nie chroni bowiem i nigdy nie chroniła nabywców mieszkań w 100 procentach. Jednym z bardziej spektakularnych przykładów jej niedoskonałości jest brak ochrony klientów dewelopera w przypadku upadłości banku go finansującego. Klient deweloperskiego biura sprzedaży powinien jednak skupić się przede wszystkim na dokładnej lekturze i analizie prospektu informacyjnego, a więc zawartych tam informacji o deweloperze i przedmiotowej inwestycji, w której zamierza nabyć mieszkanie. Uwagę należy zwrócić na staż rynkowy firmy i dotychczasowe jej osiągnięcia, czyli zakończone inwestycje. Jeżeli deweloper zrealizował w swojej historii setki czy tysiące mieszkań nie przysparzając dotychczasowym klientom jakichkolwiek trudnych do rozwiązania problemów, to ryzyko nabycia lokum na jakimkolwiek etapie budowy w takiej firmie jest praktycznie bardzo bliskie zeru.

Jednak chyba najlepszą wiadomością dla planujących w niedalekiej przyszłości kupno nowego mieszkania, jest perspektywa wprowadzenia od początku przyszłego roku instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej. Intencją ustawodawcy jest w tym przypadku 100-procentowe zabezpieczenie nabywców nowych mieszkań. Miejmy nadzieję, że cel zostanie osiągnięty, a nie zostanie okupiony zauważalną zwyżką cen lokali deweloperskich.